Земельный сервитут: что это и как правильно его оформить?

Между владельцами соседних земельных участков часто могут возникать вопросы, связанные с нюансами территориальных взаимоотношений. Понятие сервитут поможет разобраться владельцу участка в особенностях своих прав и обязанностей, какие действия он и его сосед могут предпринимать в той или иной ситуации, не выходя за рамки закона.

Земельный сервитут: терминология

Разные жизненные ситуации могут потребовать знаний в области земельного законодательства. Чаще всего с такой необходимостью сталкиваются владельцы дачных участков или люди, проживающие в садовых товариществах. Одна из распространенных проблем – расположение ограждения территории таким образом, при котором коммунальные или специализированные службы не могут добраться до мест назначения. Расположение ограждений может фактически создавать преграды к реализации обязанностей. Поэтому возникает необходимость использовать чужую территорию в определенных целях

Официально оформленный сервитут, действие которого распространяется на определенный земельный участок, является альтернативой для решения проблем подобного рода. Этот документ позволяет другим физическим или юридическим лицам пользоваться чужими земельными участками на определенных условиях. В перечень такого рода недвижимости входят земельные участки, сооружения и здания (или недвижимость другого рода). При этом должен соблюдаться ряд условий.

Документ должен соответствовать действующим нормативным законодательным актам. Ведущим актом в данных вопросах является действующий гражданских Кодекс РФ, который устанавливает права, обязанности и ограничения, связанные с земельными взаимоотношениями. Глава 3 ГК РФ устанавливает правила использования объектами государственных и муниципальных ведомств.

Чтобы разрешить использовать земельный участок, должно быть выдано соответствующее решение, которое устанавливает список разрешающих и ограничительных действий. Подписать такой документ должны исполнительные органы власти, обладающие такими полномочиями в вопросах землевладения. В качестве уполномоченных лиц выступают сотрудники государственных учреждений или представители муниципального самоуправления. В компетенцию этих органов должны входить вопросы, связанные с решением земельных споров. Права и обязанности возникают у обеих сторон в соответствии с действием обоюдно подписанного соглашения об установлении сервитута на земельный участок. Заявителем может выступить только одна сторона.

Разница между публичным и частным сервитутом

Нормативное законодательство различает две формы сервитутов – частную и публичную. Хотя отдельно эти понятия обычно не используются, между ними есть существенная разница.

Отличительные черты между категориями частный и публичный сервитуты:

  • В первом случае физическое лицо может определить круг физических и юридических лиц, которые имеют право пользоваться земельным участком (или его частью) в оговоренных условиях. В список таких лиц могут быть включены соседи. Необходимость в таком доступе может возникнуть в случае проведения коммуникаций или осуществления бытовых работ. Например, может возникнуть необходимость провести электролинии к участку одного из собственников. Часто осуществить работы возможно, только воспользовавшись участком соседнего владельца. В этом случае устанавливается определенный порядок оформления сервитута на земельный участок, который включает определенную территорию и условия ее использования. Эти условия прописываются в официальном договоре, заключаемом между соседями. При этом должны быть прописаны причины необходимости использования земельного участка. Нужно учитывать, что после того, как работы будут выполнены, не исключена вероятность необходимости проведения реконструкции и ремонта. В случае, когда соседи не согласны подписывать письменное соглашение, сторона имеет право обратиться в суд с соответствующим заявлением.
  • В отличие от частного, публичный сервитут на земельный участок предполагает общественные интересы пользования земельным участком. Условия подписания такого договора определяют государственные органы власти муниципального и более высокого уровня. Заключение такого соглашения необходимо в случаях, когда территория располагается в местах общественного пользования и не ограничивает свободное передвижение людей. Например, тропинки и дорожки, соединяющие два общественных пункта, пролегают только через данную территорию. Также такие случаи предполагают реализацию геодезических работ.

Кто оплачивает оформление сервитута?

Если в случае с частным видом сервитута отражаются интересы индивидуальных лиц, то публичный договор не предполагает бесплатное пользование землей. Юридические требования предполагают компенсацию пользования определенной территорией. Эти условия предварительно оговариваются и затем скрепляются документально подписями заинтересованных лиц.

Плату за пользование устанавливают соответствующие органы власти, уполномоченные решать земельные споры. Уровень оплаты устанавливается в соответствии с целевым назначением использования. Такие нормативы установлены в Гражданском кодексе РФ.

При этом, чтобы осуществить оплату, должны быть соблюдены следующие условия:

  • Объем отчислений устанавливается подписанным соглашением.
  • Условия перечисления денег устанавливаются в соответствии с законодательством – разово или долями в течение определенного периода. Оценка стоимости должна быть прописана в отдельном пункте.
  • Площадь земельного участка является отправной точкой для определения стоимости пользования землей.
  • Главным принципом при установлении оплаты считается «принцип разумности».
  • Нет конкретного алгоритма расчета, поэтому учитываются все нюансы, которые позволят установить окончательную сумму компенсации.
  • Суд имеет право принять решение, согласно которому граждане получают доступ к участку бесплатно.

Правила и тонкости заключение договора сервитута

Суть сервитута заключается в том, что часть недвижимого имущества одного собственника передается в пользование другому на определенный период времени. Действующим законодательством предусмотрена возможность заключения подобного договора любым собственником имущества (земельного участка). Именно поэтому если вы собрались заключать договор сервитута, то обязательно убедитесь в том, что имеете дело с собственником.

Если же говорить об условиях заключения договора, то можно выделить обязательные:

  • Платное или бесплатное пользование. В первом случае обязательно оговаривается стоимость, сроки и порядок оплаты.
  • Сроки установления сервитута. В договоре прописывается, на какой срок предоставляется право пользования земельным участком.
  • Объект сервитута.

Сроки и стоимость установления сервитута

В зависимости от того, для какой цели заключается договор, и как будут распоряжаться земельным участком, сервитут может быть заключен на различный период:

  • Бессрочные. Как понятно из названия, не имеет конкретного срока окончания.
  • Срочный. Срок действия от месяца до нескольких лет. Обычно используется, если на участке нужно проложить какие-либо коммуникации или провести сложные строительные работы.

Стоимость также зависит от назначения договора. Если на этом участке необходимо проложить инженерные коммуникации или выполнить другие работы в пользу собственника, то договор может быть заключен на безвозмездной основе или за минимальную сумму.

Отмечаем, что срок и стоимость заключения договора должны в обязательном порядке присутствовать в тексте договора.

Процедура установления сервитута

Порядок оформления сервитута, следующий:

  • Досудебный порядок. Если сторонам удастся договориться без обращения в суд. На этом этапе достигается предварительная устная договоренность.
  • Составляется письменное соглашение между 2 сторонами. В соглашении прописывается стоимость, сроки и все нюансы предоставления недвижимого имущества в пользование.
  • Соглашение подписывается и регистрируется.

Если договориться мирным путем не получилось, то заинтересованная сторона может направить исковое заявление в суд и начать тем самым судебное рассмотрение вопроса.

Крайне важно помнить, что предметом договора сервитута является имущества, а не её собственник. Именно поэтому смена собственника вовсе не означает, что договор прекращает свое действие.

Регистрации подлежат все сделки по сервитуту, за исключением тех, объектами которых являются муниципальные или государственные земли. Причем право пользования на них не должно превышать 3 лет.

Область сервитута

Виды сервитутов

Земельное законодательство гласит, что сервитутные отношения с собственником могут быть следующие:

  • Публичные. Когда сервитут устанавливается органами власти регионального или даже федерального уровня.
  • Частные. Между двумя юридическими/физическими лицами.

Прекращение действия сервитута

Соглашение сервитута может быть прекращено в 3 различных случаях:

  • Окончание сроков пользования имуществом, указанных в договоре.
  • Прекращение действия ограничительного договора
  • Соответствующее решение суда.

Нюансы

Положения о сервитуте содержатся не только в Гражданском и Земельном кодексе Российской Федерации, но встречаются даже в природоресурсном законодательстве. Именно поэтому подходить к вопросу составления договора нужно очень ответственно. Независимо от того, подписывается ли соглашение добровольно, или действие сервитута утверждается судебными инстанциями, необходимо обратиться за помощью и консультациями к специалистам.

Только они помогут избежать, так называемых, подводных камней, и гарантировать честность и правильность заключенного соглашения.

Специалисты рекомендуют не обращаться в суд преждевременно и попытаться прийти к взаимному согласию между сторонами. Особенно это касается ситуаций, когда земельные участки представителей обеих сторон находятся в непосредственном соседстве. Судебные разбирательства могут значительно испортить отношения и в дальнейшем привести к большим разногласиям.