Способы образования земельных участков

Формирование или образование земельного участка (ЗУ) – это процесс установления местоположения границ такого участка или их изменение, результатом которого является новый объект с постановкой на кадастровый учет и регистрацией прав. Российское законодательство приводит перечень способов образования ЗУ, каждый из которых осуществляется с учетом особенностей и в порядке, предусмотренном законом.

Порядок образования земельного участка

Порядок образования земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.

Во всех случаях, когда формируется новый земельный надел, он в обязательном порядке подлежит постановке на кадастровый учет с присвоением уникального кадастрового номера. Кадастровый номер в Госреестре является подтверждением существования такого объекта недвижимости с определенными характеристиками – площадь, адрес, разрешенное использование и другие параметры земельного пользования.

В случае, если формирование нового земельного участка происходит в результате раздела, объединения или перераспределения, исходные участки прекращают свое существование. Происходит это одновременно с государственной регистрацией прав собственности или иных вещных прав на новый участок.

Согласно Земельному кодексу РФ существуют следующие способы образования ЗУ:

  • Выдел. Из существующего земельного участка могут быть выделены одна и более долей, при этом границы исходного участка сохраняются.
  • Раздел. В границах существующего земельного участка формируются два и более участка.
  • Объединение. Из двух и более смежных земельных участков образуется один.
  • Перераспределение. В результате преобразования одного или нескольких ЗУ, расположенных смежно по отношению друг к другу, образуются соответственно исходным количество смежных земельных участков.
  • Новый земельный надел формируется из земель государственной или муниципальной собственности.

Для осуществления вышеуказанных процедур, если границы исходных земельных участков не определены, потребуется сначала уточнить границы таких земельных участков.

Условия образования земельных участков

При проведении любой из процедур формирования земельных участков необходимо соблюдать перечень требований к исходным и к вновь образующимся земельным наделам. Статья 11.9 Земельного кодекса РФ регламентирует вопросы формирования ЗУ с учетом всех особенностей и ограничений, в том числе по площади участков.

Помимо федерального законодательства, особенности процедур формирования ЗУ могут регламентироваться законодательными актами субъектов РФ. Так, в Московской области установлено ограничение - предельно допустимая площадь формируемого земельного участка не должна превышать 15 га. Если говорить о минимальных показателях, следует принимать во внимание назначение ЗУ, например, минимальная площадь участка для дачного хозяйства в Московской области – 0,6 га.

Процедура формирования земельного участка, независимо от способа, сопровождается межеванием, т.е. определением площади и точных границ участка. Работы осуществляются кадастровыми инженерами или специализированными землеустроительными организациями. Межевание включает в себя сбор необходимых документов, проведение геодезических работ, согласование границ с собственниками соседних участков, подготовку межевого плана и подачу документов в орган регистрации.

Органы регистрации (Росреестр) проводят проверку на соответствие документов требованиям закона, в т.ч.:

  • соответствие размеров образуемого земельного участка предельным значениям: максимальная или минимальная площадь ЗУ,
  • отсутствие пересечений границ земельного участка с границами муниципальных образований и/или границы населенных пунктов,
  • границы и контуры земельных участков должны быть правильной форму и не иметь острых углов, вкраплений и вклиниваний,
  • участок должен иметь выход к дорогам общего пользования, не препятствовать доступу к коммуникациям.

При отсутствии нарушений Росреестр осуществляет постановку земельного участка на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на этот участок.

Вновь образованные земельные участки имеют тот же вид разрешенного использования и целевое назначение, что и исходные земельные участки.

Как правило, если иное не предусмотрено законом, вновь образованные участки сохраняют обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков.

Закон также предусматривает случаи, когда преобразование земельных участков недопустимо. Так, нельзя образовывать новые земельные участки из территорий заповедников, парковых зон, водохранилищ, земель, на которых осуществляются геологические исследования или добыча полезных ископаемых и т.п.

Важно понимать, что не все случаи формирования земельных участков попадают под прямое действие Земельного кодекса РФ. В определенных случаях кодекс содержит исключения, т.е. отсылки к иным законодательным актам. В таких случаях процедуры формирования земельных участков будут осуществляться в соответствии с требованиями земельного кодекса РФ и специального закона, под действие которого попадает объект – земельный участок.

Условия и порядок формирования земельного участка

Любая процедура формирования земельного участка начинается с получения согласия. Только наличие письменного согласия собственников, владельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков будет основанием для начала процесса формирования нового надела.

Закон устанавливает случаи, когда не требуется получение такого согласия, например,

  • если формирование ЗУ происходит на основании решения суда,
  • ЗУ формируется из участков государственной или муниципальной собственности,
  • если ЗУ предоставляется государственным или муниципальным унитарным предприятиям,
  • в связи с изъятием земельных наделов для госнужд и другие.

Также закон предусматривает особый порядок формирования земельных участков в особых случаях. Так, особый порядок предусмотрен, если создание земельного участка осуществляется под многоквартирным домом (МКД). Рекомендации, которым при такой процедуре необходимо следовать:

  • один МКД = один земельный участок,
  • границы образуемого земельного участка не должны нарушать права неограниченного круга лиц и правообладателей других участков и других МКД,
  • все объекты, относящиеся к общему имуществу собственников квартир МКД, должны попадать в границы образуемого земельного участка.

Формирование ЗУ под МКД регламентируется Жилищным кодеком РФ, в соответствии с которым инициировать процедуру формирования имеет право любой из собственников квартиры в этом доме. Для постановки на кадастровый учет также потребуется проведение межевания, с целью определения площади и точных границ земельного участка. На основании межевого плана Росреестр осуществит все необходимые действия, связанные с регистрацией прав на земельный участок.

Особенности целевого назначения

Формирование новых земельных участков должно осуществляться с учетом целевого назначения земель. В соответствии с Земельным кодеком РФ все участки имеют деление на категории исходя из своего целевого назначения: земли сельхозназначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики, транспорта и т.д. Разрешенное использование устанавливает, как именно и в каких целях можно использовать свой надел: подсобное хозяйство, огородничество, ИЖС и прочее. Все это имеет значение, т.к. если участок имеет разрешенное использование – огородничество, то построить на нем жилой дом не получится.

Как уже упоминалось в настоящей статье, вновь образованные участки сохраняют свой правовой статус, что и исходные, т.е. целевое назначение и вид разрешенного использования.

Самостоятельно изменять назначение и разрешённое использование собственники не имеют права. Для этого необходимо пройти отдельную процедуру, установленную градостроительным законодательством.

За нецелевое использование земельных участков предусмотрена административная ответственность. Если при проведении проверки уполномоченными органами будет зафиксировано нарушение, владельца земельного участка могут оштрафовать.

Выводы

Рассмотрев способы и порядок формирования земельный участков, необходимо отметить следующие существенные моменты, на которые необходимо обратить внимание:

  1. При выборе способа создания (формирования) земельного участка необходимо учитывать цель образования такого надела, предельные размеры и площади, разрешенное использование и целевое назначение.
  2. В результате формирования новых земельный участков в большинстве способов исходные земельные наделы прекращают свое существование: одновременно с государственной регистрацией прав новых ЗУ исходные участки снимаются с кадастрового и регистрационного учета.
  3. Процедура межевания обязательна в случаях образования новых земельных участков или уточнения границ существующих.
  4. Существует ряд случаев, когда преобразование земельных участков запрещено или существуют особые условия для проведения таких процедур.